Nederlandse huiseigenaren zitten op een recordbedrag aan overwaarde: ruim €660 miljard, volgens het WOX-rapport van Calcasa (Q3 2024). De gemiddelde overwaarde per koopwoning ligt volgens dat rapport rond de €220.000. Dat lijkt een enorme financiële buffer. Wat betekent dit voor huishoudens, banken, beleggers en de hypotheekmarkt? En klopt het verhaal dat Box 3-eisen huiseigenaren dwingen hun overwaarde te verzilveren?

Mythes en feiten rond Box 3

De eigen woning blijft in Box 1. Overwaarde wordt alleen relevant voor Box 3 wanneer het geld daadwerkelijk wordt opgenomen en niet opnieuw in de eigen woning wordt geïnvesteerd. Voor 2025 geldt volgens de Belastingdienst een heffingsvrij vermogen van €57.684 per persoon (of €115.368 voor fiscale partners). Het meerdere wordt belast volgens het forfaitaire rendementsstelsel. Het Ministerie van Financiën bevestigt dat er geen fiscale verplichting bestaat om overwaarde op te nemen.

Bron: Belastingdienst (Box 3 — voorlopige aanslag 2025).

De overwaarde: omvang en regionale verschillen

Calcasa's WOX-analyse (Q3 2024) laat zien dat ruim drie miljoen koopwoningen (met transactie sinds 1993) gezamenlijk ongeveer €1,5 biljoen aan marktwaarde vertegenwoordigen, waarvan ruim €660 miljard als overwaarde wordt gerekend in vergelijking met de laatst betaalde aankoopprijzen. De gemiddelde woningwaarde eind 2024 lag volgens WOX rond €499.000.

Regionale uitschieters zijn zichtbaar in de Calcasa-data (Amsterdam, Bloemendaal, Utrecht, etc.), maar precieze gemeentecijfers kun je het beste rechtstreeks uit de Calcasa-tabellen halen wanneer je ze publieksklaar wilt tonen.

Bron: Calcasa WOX Q3 2024 (WOX-rapport).

Waarom neemt de overwaarde toe?

Belangrijkste oorzaken die Calcasa en marktmonitoren noemen:

• Aanhoudende prijsstijgingen in 2023–2024 (WOX-index).

• Meer aflossing door huiseigenaren (lagere LTV's).

• Lange bezitsduur van veel woningen (sterke cumulatieve waardestijging sinds vóór 2000).

• Sterke verkoopactiviteit na 2017, gevolgd door jaren met prijsstijgingen.

Bron: Calcasa WOX Q3 2024; NVM marktdata.

Marktdruk in 2025

Volgens NVM-monitoren was de woningmarkt in Q1-2025 nog steeds krap: een groot deel van de transacties vond plaats boven de vraagprijs; NVM-rapporten geven een gemiddeld overbiedingsniveau in de orde van enkele procenten (verschilt per regio en woningtype).

Bron: NVM Woningmarktmonitor Q1 2025.

Wat doen huiseigenaren met overwaarde?

Publieke bronnen en marktanalyses tonen dat overwaarde veelal niet massaal wordt uitgekeerd maar vooral wordt gebruikt bij:

• Doorstroming naar een andere woning (waarbij eigenaren de overwaarde gebruiken voor aankoop van een duurdere woning).

• Verbouwing en verduurzaming (hypotheekverhoging blijft fiscaal aantrekkelijk wanneer geld voor de woning wordt gebruikt).

• Verzilvering: Een kleiner deel kiest voor verzilvering (bijvoorbeeld onder 55+), maar dit is geen dominante trend in de marktdata.

Hoe profiteren banken?

Banken profiteren vooral indirect:

• Hogere hypotheekvolumes door doorstroming → meer rentebaten.

• Lagere loan-to-value-ratio's door prijsstijgingen → lager kredietrisico en minder voorzieningen.

• Kruisverkoopkansen bij klanten die wel opnemen (spaarproducten, beleggingen, verzekeringen).

Banken & verzekeraars: geverifieerde cijfers (2024 / begin 2025)

ABN AMRO — Integrated Annual Report 2024 (nettoresultaat en dividendinformatie vind je in het jaarverslag).

ING — Full-year 2024 resultaten: nettowinst €6,392 miljoen (jaarresultaat 2024). ING kondigde in oktober 2024 kapitaaldistributies aan en voerde buybacks/distributies uit volgens haar persberichten en kwartaalupdates.

NN Group — Annual Report 2024: operationele kapitaalgeneratie en dividendinformatie.

ASR — Persbericht 1 november 2024: afronding verkoop Knab aan BAWAG en inzet van €100 miljoen uit opbrengst voor aandeleninkoop.

Voor exacte getallen over 2024 en concrete buyback-bedragen raad ik aan de genoemde jaar- en kwartaalrapporten te gebruiken (links onderaan).

Bronnen: ABN AMRO jaarverslag 2024; ING persberichten (4Q/FY2024); NN Group annual report 2024; ASR persbericht Knab.

Risico's en klimaatscenario's

Belangrijke risico's: cyclische daling van bankenresultaten en dividend, strengere regulering (Basel), en waardeimpact door klimaatrisico's. Calcasa en andere analyses schetsen scenario's waarin specifieke regio's sterke waardedruk kunnen ervaren door overstromingen, funderingsproblemen of andere klimaateffecten — deze scenario-analyses zijn locatiegebonden en scenario-afhankelijk.

Bron: Calcasa WOX Q3 2024 (climate scenarios en risicobenadering).

Kansen op langere termijn

Ondanks risico's blijven er argumenten voor exposure naar Nederlandse financials: relatief aantrekkelijke dividendrendementen in 2024–2025 (verschilt per naam), stevige kapitaalbuffers bij veel banken en structurele schaarste op de woningmarkt die hypotheekvolumes ondersteunt.

Conclusie

De €660 miljard aan overwaarde is reëel en vormt een belangrijke buffer voor huishoudens en de hypotheekmarkt. Er is geen fiscale dwang om die overwaarde te verzilveren. Banken profiteren vooral via hogere volumes, lagere LTV's en kruisverkoopmogelijkheden. Voor beleggers met een horizon van 5+ jaar kunnen Nederlandse financials interessant zijn, mits men rekening houdt met de cyclische aard van de sector en met klimaat- en regelgevingsrisico's.

Bronnen

Calcasa — WOX® Quarterly Q3 2024 (PDF) — WOX-rapport (overwaarde en WOX-index)

Calcasa — WOX-index — Algemene WOX-pagina en updates

Belastingdienst — Box 3 / voorlopige aanslag 2025 — Heffingsvrij vermogen

NVM — Analyse Nederlandse woningmarkt Q1 2025 (PDF) — Marktdata en overbieden

ABN AMRO — Integrated Annual Report 2024 (PDF) — Jaarverslag

ING — 4Q / FY 2024 press release — Resultaten 2024

Reuters — ING plans share buyback and cash dividend — Oktober 31, 2024

NN Group — Annual Report 2024 — Info & resultaten

ASR — Persbericht: afronding verkoop Knab — 01-11-2024